안녕하세요. KK[경매경제] 랩입니다
부동산 경매를 통한 분위기 실내 장만을 꿈꾸는 사람들이 공부를 시작하면 주인 미리감치 듣게 되는 용어로 ‘권리분석’, ‘말소기준권리’ 등이 있습니다. 권리분석은 대개 권리를 분석한다는 뜻인 건 알겠는데, 말소기준 권리는 정말 무슨 말인지 어려워하는 분들이 많습니다.
말소기준권리란 ‘말소(기록되어 있는 진짜 따위를 지워서 굉장히 없애 버림)’의 기준이 되는 권리라고 볼 명 있습니다.
이 말은 곧, 말소되지 않는 권리도 있다는 의미인데요. 만일 경매 물건에 설정된(말소되지 않은 권리)를 인수하게 되면 이년 권리에 해당하는 돈을 싹 매수인이 책임져야 합니다.
그게 수천~수억, 또는 수십억이 될 행복 있으니, 경매 가격을 쓸 때 남김없이 고려해서 써야 하며, 그러려면 아무런 경매물건에 누구 권리가 숨어있는지를 어서 볼 줄 알아야 합니다. 이것을 ‘권리분석’한다고 하는 것.
권리분석을 하려면 남편 미리미리 ‘말소기준권리’를 찾아야 합니다. 타경 권리분석 임자 권리를 기준으로 말소되는 권리와 말소되지않는 권리를 찾을 고갱이 있기 때문이죠.
1. 권리분석 방법
말소 혹은 인수되는 권리를 확인하려면 그럭저럭 부동산 등기기록과 현장조사 등을 통해 아무개 권리들이 설정돼있는지 살펴봐야 합니다.
매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는 일반적으로 ‘배당절차에 참가한 권리’입니다. 배당요구를 경계 이해관계인이 수하 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보는 것도 방법이죠.
↑위와 같은 방법으로 알아낸 권리를 등기된 때 순서대로 배열한 최후 말소의 기준이 되는 최선순위 권리(=말소기준권리)를 찾아야 하는데요.
이 과정을 개인이 손수 하기는 매우 힘듭니다. 일반적으로 경매사이트에서 싹 정리해줍니다. 그렇기 때문에 유료사이트가 존재하는 것이지요. 지난번에 사이트들에 대해 정리해놓았습니다.
2. 말소기준권리
‘말소의 기준이 되는 권리(=말소기준권리)’는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 도중 독 지레 등기(=최선순위)*된 권리가 됩니다.
등기(登記, registration): 재산권의 담보 등에 관한 권리관계를 법적 절차에 따라 격식 기록하는 것
또한, 말소기준권리를 찾았으면, 다음과 같은 ‘선순위 권리’와 ‘후순위 권리’라는 용어도 있습니다.
(「민사집행법」 제91조제3항, 제144조제1항제3호 및 「가등기담보 등에 관한 법률」 제15조).
3. 말소 내지 인수되는 권리에는 하모 것들이 있을까?
경매를 통해 매수인에게 말소 또 인수될 삶 있는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권 등이 있습니다.
저당권, 압류, 가압류, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권 및 분묘기지권에 대해서는 이하 포스팅에서 자세하게 알아보겠습니다.
경매를 시작하면 가없이 등장하는 낯선 용어로 인해 경매를 포기하고 싶어 지는 순간이 당 고갱이 있습니다. 유난히 초반에 그럴 생령 있는데요. 처음부터 이해가 되지 않더라도 반복해서 개념을 읽다 보면 나중 이해할 복 있을 것입니다. 아울러 부지런스레 공부해봅시다!
- 동탄호수공원 야외주차장
- 레이크꼬모 지하 주차장
- 호수공원 주변 도로
위에 언급해 드린 주차장 모조리 상일 주말에도 차량이 많습니다.
루나쇼 하는시간에는 더욱더 없습니다.
저도 차량을 가지고 갔지만 주변도로에 불법주차했습니다.
다행히 불법주차단속은 가교 않았습니다.
힐스테이트신방화역 아파트가 2022년 완공예정임에 따라 힐스테이트신방화역 아파트의 상가인 힐스 에비뉴도 분양을 시작했습니다.
힐스테이트신방화역 아파트의 상황 9호선 신방화역 7번 출구, 8번 출입구 등 문호 2개를 코너로 끼고 있는 형태기 그러니까 초역세권에 해당합니다. 천안힐스테이트스카이움 분양가와 신방화역, 마곡지구 상권을 분석해보고 공급안내 드리도록 하겠습니다.
일단 힐스테이트 신방화역 아파트에 대해서는 전 글을 참조 바랍니다.
포스팅 끝에도 링크가 있으니 다 보고 이동하셔도 됩니다.
힐스테이트 신방화역 업소 힐스 에비뉴 위치
가운데 강서구 방화동 247-194,
9호선 신방화역 7, 8번출구 여의히 앞에 위치하여 우수한 교통인프라를 갖추고 있습니다.
입지조건 하나는 현금 분양예정인 어느 상권보다 우수한 편으로 보여지고 있습니다.
타 땅 힐스 에비뉴 상업시설 분양사례
2018년 8월 진행되었던 부천시청 힐스 에비뉴 분양사례를 살펴보겠습니다.
분양 골통이 후 4일만에 완판되었고, 최고 경쟁률이 216대 1에 달했습니다.
힐스 에비뉴 신방화역 더더욱 7배 이상의 규모인데도 불구하고 몹시 높은 경쟁률을 보여주었습니다.
손님마마 유입을 극대화한 일껏 설계가 힐스에비뉴 부천시청역의 분양 신분 요인이라고 비춰지고 있습니다.
힐스 에비뉴 신방화 더욱이 방화대로 코너형 설계로 가시성, 접근성을 극대화한 점이 동일 요인입니다.
뿐만 아니라 임무 올바로 앞에 위치해 있고, 출구를 2개나 끼고 있는 점은 부천시청 힐스 에비뉴보다 훨씬 유리한 조건입니다.
마곡지구는 서울의 드디어 ‘대규모 택지 개발지구’ 로, 위례신도시(200만평) 다음으로 넓은 110만평 규모의 택지입니다.
이는 상암지구의 2배가 넘는 규모입니다.
이금 중간 힐스테이트신방화역 아파트 상가인 힐스 에비뉴가 위치한 신방화역 상권은 마곡지구 서측 상권으로
4개의 대형 프라자 상가를 중심으로 형성되어 있습니다.
신방화역의 월 연등 지하철 이용인구는 426,243명으로, 마곡역 상권에 비하면 약 18000명 차원 적은 수준이지만
유동인구 수요보다는 거주인구가 대조적 큰 편이기 그러니까 메리트가 충분합니다.
신방화역 상권은 대단지 아파트인 마곡엠밸리와 인접해 있기 때문에, 마곡엠밸리의 거주수요를 기반으로 탄탄한 상권이 활성화되어 있어 병원, 요식업, 학당 등 생활편의시설 등이 입점해 있습니다.
강서구 힐스테이트신방화역아파트 점사 힐스 에비뉴 미래가치
방화뉴타운 개발이 호재로 적용하는 상권입니다.
마곡지구의 시세는 계속적인 상승세를 보여주고 있으며,
금방 사변 방화3구역(약 1400세대), 방화5구역(약 1700세대), 방화6구역(약 550세대)이 재건축 진행중입니다. 재건축이 완료되었을 때
의 내용 상승은 쉽게 예상할 삶 있는 것으로 보여집니다.
강서구 힐스테이트신방화역아파트 노점 구성
상업시설 전용 주차장이 지하 2층에 배치되어 있습니다.
서고동저 3.5m, 북저남고 3.3m로 레벨차가 있지만 매우 완만한 지형에 속합니다.
방화대로 사거리 코너에 위치해 있는 만큼 접근성도 뛰어나지만 가시성을 무시할 길운 없습니다.
힐스 에비뉴 조감도를 참고하시기 바랍니다.
힐스에비뉴 신방화역 가겟방 분양가
마곡역, 발산역 상권의 전방 분양가는 전용 비판 훗날 1억원 내외이지만, 힐스 에비뉴가 들어서는 마곡지구 신방화역 상권 전시 분양가는 더욱더 저렴한 8,500만원 내외로 분양될 예정입니다.
재개발예정 구역과 마곡엠밸리등 탄탄한 배후세대 수요를 토대로 안정적 상권을 형성할 것이라는 예상이 주를 이루고 있습니다.
힐스에비뉴 신방화역 모델하우스
이때 코로나19로 인한 사회적 거리두기 실천으로 확산방지를 위해 방문예약제로 운영하며
주소는 따로따로 공개하지 않고 있습니다.
www.hilsavenue.com/
힐스 에비뉴 신방화역의 대표번호 1800-8807 또는 밑바닥 홈페이지에서 온라인 방문예약을 이용하시면
예약이 가능하며 문자로 힐스 에비뉴 신방화역의 모델하우스 위치를 안내받을 목숨 있으며
전문상담사가 자세한 안내를 지원할 예정입니다.
수도권 부동산 시장에서 군자 핫한 연고 가운데 하나는 곧 교통입니다. 지난 시간에는 한가운데 서남부 지역의 4개 교통망에 대해 알아봤습니다. 신안산선은 2025년, 월곶판교선은 2027년, 7호선 연장선은 2027년 하반기 완공 예정입니다. 결부 지역이 완공되면 세세히 시흥/안산 지역, 시흥/안양 지역, 청라지구의 교제 편리성이 증가될 예정입니다.
금번 글에서는 중앙 서남부 지역의 결과 4개 교통노선에 대해 알아보겠습니다. 인천발KTX직결사업, GTX-B, 구로차량기지선, 원종홍대선의 현황과 향후일정, 수혜지역 등에 대해 분석해보겠습니다.
1. 서남부 개요
수도권 서남부는 4개 강역 중에 낭군 많은 철길 건설이 진행중이며, 조영 예정인 지역입니다. 신안산선 월곶판교선은 적어도 5년 이내로 완공 예정이며, GTX-B. GTX-C 등은 예비타당성 조사를 통과했습니다. 인천, 시흥, 안산, 수원 등의 교제 편리성이 증가하는 모습입니다.
2. 인천발KTX직결사업 : 25년 6월 개통 목표
인천발KTX 직결사업은 송도역에서 초지역, 어천역으로 평택화양 푸르지오 이어지는 노선입니다. 기존 광역철도만 운행했던 송도역, 초지역, 어천역에 고속철도가 신설되어 이동 편리성이 증가합니다. 인천, 안산 주민들이 KTX를 이용하기 위해 광명역 같은 주요 역까지 이동할 필요없이, 어천역으로 이동해 부산역, 목포역 등으로 갈 생목숨 있습니다. 사업이 완료되면 송도역에서 부산역은 2시간 29분, 송도역에서 목포역은 2시간 10분이 소요될 것으로 예상됩니다. 지난 ‘21년 4월 실시계획이 승인되었으며, ‘21년 9월 착공, ‘22년 2월 2단계 공정 예산심의 승인 등 ‘25년 6월 개통을 목표로 공사 발돋움 중입니다.
▣ 노선
▣ 일정
▣ 수혜 계획 표면 / 시기
▣ 수혜 애오라지 (22.09월 준거 네이버 부동산 최저가 기준)
3. GTX-B : 2030년 트리핑 목표 (’22.08 재정사업 한계 4개 중가운데 3개 자구 유찰)
GTX-B (수도권 광역급행철도 B노선)는 인천 송도국제도시(인천대입구역)에서 경기도 남양주 마석역을 잇는 노선입니다. 용산, 서울, 청량리 등을 연계하여 인천, 남양주 지역의 이동 편리성을 증가시킬 예정입니다. 지난 ‘19년 8월 예비타당성 조사를 통과했으며, ‘22년 3월 재정 구간인 용산~상봉 범주 기본계획을 고시했습니다. 그렇지만 ‘22년 8월 계열 폭 1차 입찰 여잉 전면 4개 한가운데 3개 공구가 유찰되었습니다. 수익성이 높지 않아 공사기간을 맞출 생명 있을지 의문입니다. ‘24년 착공, ‘30년 완공을 예정으로 장성 중입니다.
▣ 노선
▣ 일정
▣ 수혜 기획 주현 / 시기
▣ 수혜 오직 (22.09월 시금석 네이버 부동산 최저가 기준)
4. 구로차량기지선 : 제2경인선 연결과제
구로역에서 구로차량사업소를 잇는 노선으로, 제2경인선이라는 이름으로 연장하여 수도 구로구와 스포츠 광명시를 잇는 방안을 추진하고 있습니다. 이익 노선을 통해 인천시에서 다툼 시흥, 광명을 지나 서울로 이어지는 교통을 구축하려고 하는 중입니다. 구로차량기지선은 구로역에 있는 구로차량기지를 광명시로 이전하는 조건으로 사업이 진행중이나, 광명시에서 이를 반대하여 사업진행이 바로 되고 있지 않습니다. 차세 상반년 예비타당성 완료 예정이었으나, 아직까지 완료되지 못했습니다.
▣ 노선
▣ 일정
▣ 수혜 시도 지구 / 시기
▣ 수혜 다만 (22.09월 표목 네이버 부동산 최저가 기준)
5. 원종홍대선(대장홍대선) : ‘23년 언어 착공 목표, ‘30년 개방 목표
원종홍대선은 중형 중전철로써, 원종역에서부터 강서구청역, 가양역을 거쳐 홍대입구역까지 운행되는 노선입니다. ‘21년 4월 제4차 국가철도망 구축계획 공청회에서 부천 대장신도시로의 연장이 확정되면서 노선명이 대장홍대선으로 변경됐습니다. ‘21년 11월에는 민자적격성조사를 통과했으며, ‘23년 어휘 착공을 목표로 일 발전 중입니다.
▣ 노선
▣ 일정
▣ 수혜 프로그램 짜임새 / 시기
▣ 수혜 지대 (22.09월 어림 네이버 부동산 최저가 기준)
마무리
요번 글에서는 수도권 서남부의 대표적인 건설 포부 교통 궁량 4가지에 대해 알아봤습니다. 인천발KTX직결사업은 ‘25년 6월 개통을 목표로 공사중이며, GTX-B는 ‘19년 8월 예비타당성 조사를 통과했으나 ‘22년 8월 용산~상봉 재정구간 1차 입찰 끝막음 4개 사이 3개 공구가 유찰됐습니다. 구로차량기지선과 원종홍대선은 ‘30년 개통을 목표로 하고 있지만, 아직까지 확실한 진행을 보여주지는 못하고 있습니다.
위의 노선이 완공된다면, 송도와 부천, 광명, 신월동 부근의 성교 편리성이 증가할 예정입니다. 저는 개인적으로 보수적인 성향을 가지고 있어, 교통망 공발 소식을 듣고 투자하지는 않을 듯합니다. 실제 착공과 같은 가시적인 이벤트가 있어야 투자를 할 듯합니다. 여러분도 자신만의 견해와 주장을 가지고 투자하시기를 바라겠습니다.